DPE F ou G : faut-il vendre avant 2028 ? La stratégie complète

La Loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier ferme : les logements les plus énergivores sortiront progressivement du parc locatif français. Pour un propriétaire bailleur, l'échéance est un couperet. Pour un propriétaire occupant qui envisage de vendre, c'est un facteur stratégique majeur : chaque année qui passe voit la décote augmenter.

Le calendrier officiel des interdictions

Les décotes réellement observées sur le marché

Les Notaires de France publient chaque trimestre l'écart de prix médian entre classes DPE. En 2026, pour un appartement équivalent (surface, quartier, nombre de pièces), la différence observée vs un DPE D est :

• DPE A/B : prime de +2 % à +5 %
• DPE C : prime de +1 % à +2 %
• DPE D : référence (0 %)
• DPE E : décote de -2 % à -4 %
• DPE F : décote de -7 % à -11 %
• DPE G : décote de -11 % à -17 %

La décote G est passée de -8 % en 2022 à -17 % en 2026 — un quasi-doublement en 4 ans. Les projections Notaires envisagent -20 % à -25 % d'ici 2028.

Scénario 1 — Vendre maintenant

Vendre aujourd'hui, c'est accepter la décote actuelle (~15 %) mais éviter son aggravation. Sur un bien théoriquement estimé à 300 000 € en DPE D, la vente en DPE G s'effectuera autour de 255 000 €. Perte : 45 000 €. Mais attendre 2027 avec une décote attendue à 20 % pourrait faire descendre à 240 000 €. L'attente coûte.

Scénario 2 — Rénover puis vendre

Passer un DPE G à un DPE C ou D demande typiquement 30 000 à 60 000 € de travaux (isolation, chauffage, ventilation). Les aides MaPrimeRénov' couvrent 30 à 60 % pour les ménages modestes et intermédiaires, moins pour les aisés. Le gain sur le prix de vente est de 15 à 20 % — donc environ 45 000 € sur notre bien à 300 000 €. Le calcul est rentable si le coût net (après aides) est inférieur au gain de prix, et si vous êtes prêt à immobiliser le bien 4 à 8 mois.

Les 3 postes qui font vraiment monter la classe DPE

• Isolation des combles et murs — 30 à 40 % du gain possible.
• Remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière à condensation).
• Changement des fenêtres en double vitrage performant.

Scénario 3 — Vendre en 2028 après l'échéance

Le plus risqué. À partir du 1er janvier 2028, votre bien F ne sera plus louable sans rénovation. Le pool d'acheteurs se réduit aux seuls primo-accédants propriétaires-occupants prêts à rénover — les investisseurs locatifs disparaissent. La décote s'accentue, les délais de vente explosent. Cette option ne se défend que si vous avez un besoin de logement qui s'aligne avec cette date et que la rénovation est hors budget.

Calculez le meilleur moment pour VOTRE bien

Saisissez votre DPE dans l'outil Le Bon Moment : la recommandation est automatiquement recalibrée pour les passoires énergétiques. La fenêtre optimale tombe alors dans les 6 mois à venir plutôt qu'au printemps prochain, parce que l'urgence réglementaire prime sur la saisonnalité.