C'est quoi un prix net vendeur vs prix FAI ?
Sur une annonce, vous voyez un prix. Mais ce prix ne correspond ni à ce que touche le vendeur, ni à ce que paie réellement l'acheteur (notaire compris). Maîtriser la différence entre net vendeur et FAI change radicalement votre négociation et le montant de vos frais d'acquisition.
Tout vendeur veut savoir "combien je touche réellement". Tout acheteur veut savoir "combien ça me coûte vraiment". Les deux questions trouvent leur réponse dans une distinction technique mais cruciale : le prix net vendeur et le prix FAI (Frais d'Agence Inclus).
Le Prix Net Vendeur : La somme réelle pour le propriétaire
Le prix net vendeur est le montant que le propriétaire encaisse effectivement au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire — avant remboursement de son prêt éventuel et avant impôt sur la plus-value. C'est le prix "hors honoraires d'agence".
C'est ce prix qui est inscrit dans l'acte notarié, transmis aux services fiscaux, et utilisé dans la base DVF. C'est aussi celui qui sert de base au calcul des frais de notaire (droits de mutation).
Le Prix FAI : Ce que l'acheteur voit sur l'annonce
Le prix FAI (Frais d'Agence Inclus) est le prix affiché publiquement sur les portails et les vitrines d'agences. Il intègre les honoraires de l'intermédiaire. La loi Alur impose d'ailleurs depuis 2014 que ce prix soit affiché de manière prédominante par rapport au net vendeur.
Comment sont calculés les honoraires d'agence ?
La formule est simple :
Prix FAI = Prix Net Vendeur + Honoraires d'agence
Les honoraires sont librement fixés par chaque agence, mais affichés obligatoirement en vitrine selon une grille (% dégressif par tranche de prix). En 2026, la moyenne nationale tourne autour de 4,5 à 6 % du net vendeur, avec des écarts importants selon les régions et le type de mandat.
Pourquoi cette distinction est-elle cruciale pour les frais de notaire ?
L'avantage du mandat avec "honoraires à charge acquéreur"
Les frais de notaire (droits de mutation + émoluments) se calculent sur le prix net vendeur uniquement, jamais sur les honoraires d'agence — à condition que le mandat précise "honoraires à charge acquéreur". C'est une économie nette pour l'acheteur.
Si à l'inverse les honoraires sont "à charge vendeur", ils sont intégrés dans le prix d'acte et donc taxés. Sur une transaction, l'écart de frais de notaire peut atteindre 800 à 1 200 €. Une clause à vérifier systématiquement avant de signer une offre.
Exemple concret de calcul (Maison de 250 000 €)
Maison affichée 250 000 € FAI, honoraires d'agence à 5 %, à charge acquéreur.
| Élément | Montant | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Prix FAI affiché | 250 000 € | — |
| Honoraires d'agence (5 %) | 12 500 € | Agence |
| Prix Net Vendeur | 237 500 € | Vendeur |
| Frais de notaire (~7,5 %) | ~17 800 € | État + notaire |
| Total acheteur | ~267 800 € | — |
Astuce — Économisez sur les frais de notaire
Si le bien est meublé partiellement, demandez à séparer le mobilier du prix immobilier dans le compromis (jusqu'à 5 % de la valeur). Le mobilier n'est pas soumis aux droits de mutation. Économie potentielle : 500 à 1 000 € de frais de notaire en moins.
Conclusion : Maîtriser les deux prix pour mieux négocier
En tant que vendeur, fixez votre prix en partant du net vendeur souhaité, puis ajoutez les honoraires pour calculer le FAI. En tant qu'acheteur, négociez sur le FAI mais raisonnez en net vendeur + frais réels pour comparer les offres. Et toujours, vérifiez la clause "à charge acquéreur" vs "à charge vendeur" — c'est la ligne qui peut vous faire gagner mille euros.
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Sources : Loi Alur 2014 — affichage des honoraires, Loi Hoguet 1970, Code civil — articles 1582 et suivants, Chambre des Notaires — barème 2026.