Diagnostics immobiliers obligatoires 2026 : la liste complète

Un dossier de vente sans diagnostics valides, c'est un compromis sans fondations. Le notaire refusera de le signer, l'acheteur sera en droit de se rétracter, et vous — le vendeur — resterez exposé à des recours pour vice caché pendant des années après la transaction. Les diagnostics immobiliers ne sont pas une formalité administrative : ils sont votre bouclier juridique.

En 2026, la liste des diagnostics obligatoires s'est étoffée et leur portée légale s'est renforcée. Le DPE est désormais opposable — ce qui signifie qu'une erreur dans son calcul peut vous exposer à une action en justice de l'acheteur bien après la signature de l'acte. L'audit énergétique est devenu obligatoire pour les passoires thermiques et son champ d'application s'élargit.

Le DPE : le pilier du dossier

Le Diagnostic de Performance Énergétique est le diagnostic le plus scruté par les acheteurs, le plus influent sur le prix de vente et, depuis la réforme de 2021, le plus contraignant juridiquement. Il évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique).

Ce qui change en 2026

Le DPE est opposable. Si un acheteur peut démontrer, après acquisition, que la performance réelle du logement est significativement inférieure à l'étiquette affichée, il dispose d'un recours juridique contre le vendeur. Ce n'est plus un document informatif : c'est un engagement.

Un logement classé F ou G subit en moyenne une décote de 10 à 20 % sur son prix de marché, et met deux fois plus de temps à se vendre. Les logements G sont par ailleurs progressivement exclus du marché locatif.

Validité : 10 ans — sauf réforme réglementaire modifiant la méthode de calcul.

L'audit énergétique : pour quels logements ?

Depuis 2023 et progressivement renforcé en 2026, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles classées F ou G (et prochainement E). Il va plus loin que le DPE : il propose un plan de travaux chiffré avec au moins deux scénarios de rénovation permettant d'atteindre une classe C minimum, ainsi qu'une estimation des économies d'énergie attendues.

L'audit ne s'impose pas encore aux appartements en copropriété. Mais si vous vendez une maison énergivore, prévoyez un budget de 500 à 1 000 euros pour cet audit spécifique, en plus du DPE standard.

L'absence de diagnostics obligatoires dans le dossier de vente supprime votre droit à l'exonération de la garantie des vices cachés. Si un problème couvert par un diagnostic manquant est découvert après la vente, l'acheteur peut se retourner contre vous sans limite de temps.

Les diagnostics liés à la santé et à la sécurité

Amiante (DAPP)

Obligatoire pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, date à laquelle l'amiante a été définitivement interdit en France. Si aucun matériau amianté n'est détecté, le résultat est valable à vie. En cas de présence confirmée, un suivi périodique est obligatoire.

Plomb (CREP)

Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le plomb était utilisé dans les peintures jusqu'à cette période et reste dangereux, notamment pour les jeunes enfants (saturnisme). Si aucune trace de plomb n'est détectée au-dessus du seuil légal, le CREP est valable à vie. Si du plomb est détecté, la validité tombe à 1 an.

Électricité

Obligatoire si l'installation électrique intérieure date de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur vérifie la présence d'un tableau conforme, d'une mise à la terre, de protections différentielles et l'absence de risques visibles. Ce diagnostic ne constitue pas une obligation de mise aux normes pour le vendeur — mais une installation dégradée sera systématiquement négociée par l'acheteur. Validité : 3 ans.

Gaz

Obligatoire si l'installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans. Il porte sur les tuyauteries, les raccordements, les appareils fixes et la ventilation des locaux. Validité : 3 ans. En cas d'anomalie grave, le technicien peut demander l'interruption de la fourniture de gaz.

Les diagnostics liés à la structure et à l'environnement

Termites

Obligatoire uniquement dans les communes classées à risque par arrêté préfectoral — principalement dans le Sud-Ouest, le pourtour méditerranéen, les Antilles et certaines zones de façade atlantique. Validité : 6 mois seulement, ce qui impose de le commander au plus proche de la signature du compromis.

ERP (État des Risques et Pollutions)

Recense tous les risques naturels, miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le bien est exposé. Inclut également l'information sur le radon dans les zones à potentiel élevé. Obligatoire pour tous les biens situés dans une commune couverte par un plan de prévention des risques. Validité : 6 mois.

Diagnostic Bruit

Obligatoire pour les biens situés dans les Plans d'Exposition au Bruit (PEB) des aérodromes. Informe l'acheteur du niveau d'exposition sonore et des contraintes d'isolation éventuelles. Validité : illimitée sauf modification du PEB.

La Loi Carrez

Le mesurage Loi Carrez s'applique exclusivement aux lots de copropriété. Il mesure la superficie privative en excluant les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les balcons, les caves, les garages et les parkings. Si la superficie réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acheteur dispose d'un an pour demander une réduction de prix proportionnelle.

Validité : illimitée — sauf si des travaux modifient la surface.

Durées de validité et tarifs indicatifs

Astuce budget : les diagnostiqueurs proposent des packs DDT regroupant plusieurs diagnostics à tarif réduit. Pour un appartement en copropriété construit avant 1997, un pack comprenant DPE + Carrez + Amiante + Électricité + ERP coûte généralement entre 300 et 450 euros en province, et 400 à 600 euros en Île-de-France. Comparez au moins trois devis.

Pourquoi le choix du diagnostiqueur compte

Tous les diagnostiqueurs ne se valent pas — et avec un DPE désormais opposable, choisir le moins cher sans vérifier ses certifications est une prise de risque réelle.

Un diagnostiqueur certifié doit être titulaire d'une certification COFRAC (ou équivalent accrédité) spécifique à chaque type de diagnostic. Sa certification est consultable sur le site diagnostic-immobilier.gouv.fr.

Demandez systématiquement :

Conclusion

Vos diagnostics ne sont pas une dépense — c'est un investissement dans la sécurité juridique de votre transaction et dans la confiance que vous inspirez à l'acheteur. Un dossier DDT complet, valide et bien présenté signale un vendeur sérieux, un bien sans surprise et une transaction fluide.

Sources : Ministère de la Transition Énergétique, ADEME, diagnostic-immobilier.gouv.fr, Notaires de France, Observatoire FNAIM 2026.